Você sabe como calcular o valor de um ponto comercial?

Você sabe quanto vale o seu ponto comercial?

Nos dias de hoje, muito se vê nas portas dos estabelecimentos “Passo o ponto” ou “sob nova direção”.

Afinal, como calcular o valor de um ponto comercial? Essa é uma dúvida muito comum que de forma assertiva vou responder aqui. Continue conosco e saiba quanto vale o ponto comercial da sua loja.

Geomarketing

O estudo demográfico da aréa de atuação, denominado Geomarketing, possibilita através da analise dos dados economizar tempo, dinheiro e recursos.

Existem muitos softwares e empresas que executam essa tarefa, as principais informações a serem extraídas são:

  • Os hábitos dos consumidores de cada área.
  • Descobrir o perfil de renda média em cada local e a precificação ideal do produto ou serviço.
  • Analisar os gastos de cada região para identificar o que há em demasia na região e quais são as oportunidades.
  • Entender o perfil do cliente da região, ou seja, se ele é solteiro, casado com ou sem filhos e etc. e quais são suas preferências.

Uma maneira fácil de ter uma ideia básica dos dados demográficos da sua área é analisar o fluxo de pessoas que passam pelo ponto, a visibilidade para os pedestres ou motoristas, se o produto interessa para região, conhecer os outros estabelecimentos da região e identificar a facilidade de acesso para seus clientes.

Aluguel

A regra básica na negociação de contratos de locação de imóveis,  consiste em: o valor do aluguel está entre  0,5% a 0,6% do valor de venda do imóvel. Esse custo é líquido, ou seja, sem incluir obrigações como IPTU e condomínio.

Existem outros fatores que podem afetar essa regra básica, são eles: Valor praticado pelo mercado, Localização do imóvel, Valor do condomínio e IPTU.

Por exemplo, para uma residência de 75m², para cada R$ 1 de aumento no valor condomínio, o valor do aluguel anual cai R$ 1,20, ou seja, um aumento de R$ 100 mensais no condomínio, o proprietário perde em média R$ 1.428 anuais, enquanto o inquilino continua pagando o mesmo valor.

Quando se fala de um imóvel comercial onde existe geração de receita, a regra de ouro é que o valor ideal do aluguel gire entre 8% a 12% do faturamento bruto da empresa, sempre abaixo dos 15% do faturamento.

O contrato de locação entre o Proprietário do imóvel e o Locatário, é um instrumento trivial para análise do negócio, como o tempo de contrato, a multa rescisória e a prioridade na renovação do contrato de aluguel, nesse caso é importante entender qual era o relacionamento entre o antigo dono do estabelecimento e o proprietário do imóvel e consultar um advogado para não ter surpresas futuras.

“Passo-o-Ponto”

Quando você ver uma placa que diz “Passo-o-ponto” é preciso entender que se trata de uma transação imobiliária.

O ponto comercial pode ser considerado o um ativo da empresa, ou seja, o imóvel onde o estabelecimento comercial está instalado.

A transferência de um ponto comercial ocorre juridicamente apenas através de um contrato de compra e venda do imóvel onde o estabelecimento está localizado.

“Sob nova direção”

Quando você vê uma placa de “sob nova direção”, isso significa que a empresa, ou seja, sua estrutura física, sua marca, seus fornecedores e seus clientes estão sob a gestão de um novo proprietário.

Isso não significa que o novo proprietário tenha feito a compra do ponto comercial onde o estabelecimento comercial está localizado, e sim que ele assumiu tanto os ativos como os passivos da empresa.

Então, posto estas premissas, como calcular o valor de um ponto comercial?

Já vimos que o ponto comercial é apenas o endereço e estrutura do estabelecimento comercial.

O valor correto para análise de um ponto comercial é fazer o Valuation da Empresa como um todo, ou seja, fazer a Avaliação do Valor da Empresa.

Para a realização do Valuation, existem as metodologias apresentadas abaixo:

  • Contábil: Com base no valor do patrimônio líquido no balanço patrimonial. Pouco utilizado.
  • Liquidação: Calcula-se os bens menos os direitos, ou seja, os imobilizados, mais direitos, menos deveres. Não considera a marca e clientes.
  • Mercado: É o valor da empresa de capital aberto com base no valor de ações de mercado. Preço das ações x número das ações.
  • Múltiplos: Valor com base em empresas semelhantes e transações já realizadas. É simplista e muito utilizado no varejo. Por exemplo, uma padaria tradicionalmente é vendida por 8x seu faturamento.
  • Fluxo de Caixa Descontado: Método mais completo, considera fatos históricos, imobilizados, lucros, projeções de mercado, clientes, marca e riscos.

No varejo utiliza-se muito a expressão Fundo de Comércio, ou seja, a capacidade que o empreendimento tem de gerar lucros.

Fundo de Comércio engloba duas categorias:

  1. Bens corpóreos Imóveis (terreno e benfeitorias)
  • Instalações (móveis e utensílios, máquinas e equipamentos, ferramentas e acessórios, veículos).
  1. Direitos e Bens incorpóreos
  • Ponto comercial, clientela e força atrativa
  • Nome do estabelecimento, sua insígnia e seu símbolo publicitário
  • Conceito e crédito
  • Direitos autorais, marcas registradas, patentes, desenhos e modelos
  • Direitos de renovação de contrato de locação

Existem dois tipos de fundo de comercio, o da extinção da atividade e o da realocação da atividade.

De forma simplista, o cálculo do fundo de comércio, usado nas transações de varejo se dá pela soma dos seguintes aspectos:

  • Valor do ponto comercial na região
  • Investimentos necessários para relocação
  • Lucros cessantes relativos ao período de reforma, transição para outro ponto comercial e consolidação do ponto.

Outro termo muito usado é o de “luvas”, ou seja, o pagamento de “luvas” garantia o direito a exploração do ponto comercial por um período determinado e não a compra do ponto comercial.

Do ponto de vista legal, a cobrança de “luvas” está expressamente proibida (art. 43, I, Lei nº 8.245/91 – Lei de Locação), exceto para os espaços de shopping center, por força do art. 54 da mesma lei.

Acredito que consegui responder suas dúvidas sobre o valor do ponto comercial e te mostrar como efetuar o cálculo.

E lembre-se: “Um sonho se torna realidade quando ele se transforma em meta.”

Até mais, te vejo com os vencedores!

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